Golden Visa в Греции

Какой порог инвестиций применяется?

Для этих двух обычных вариантов покупки нужен один объект и минимум 120 м² основных помещений, если недвижимость застроена или имеет разрешение на строительство. Для незастроенной земли без такого разрешения этот минимум не установлен.

Отдельный вариант от €250 000 предусмотрен для охраняемых зданий, требующих реставрации или реконструкции. Для него действуют другие сроки завершения работ и условия продажи.

[1] [3]

Из офиса в жильё: вариант за €250 000

1. Имеет значение юридическое назначение. Офис, магазин или другой нежилой объект может подойти, если его основные помещения законно становятся жилыми. Косметического ремонта или рекламного названия недостаточно.
2. Один объект должен отвечать порогу стоимости приобретения €250 000. Покупка за €180 000 и ремонт за €70 000 сами по себе не выполняют это требование к цене покупки. На налоги, оформление и работы нужен отдельный бюджет.
3. Законная смена назначения должна завершиться до подачи заявления на ВНЖ. Её может провести продавец или покупатель: можно приобрести уже переведённое в жильё помещение, соответствующее условиям.
4. Перевод должен отвечать правилам, действующим с 5 апреля 2024 года. Нужные даты подтверждаются разрешением, обновлением или пересмотром дела и техническим заключением инженера. Для старых разрешений требуется предусмотренное правилами последующее обновление или пересмотр.
5. Минимум 120 м² для этого варианта не действует. Объект меньшей площади может подойти при выполнении остальных условий.
6. Для промышленных зданий дополнительно подтверждается, что минимум пять предшествующих лет в здании не размещалось и не работало промышленное производство.

[1] [2] [4] [5]

Что уточнили в 2026 году

Проект перевода офиса в жильё должен касаться подходящего объекта или проекта, существовавшего на момент введения правил 2024 года. Новое разрешение на строительство нежилого здания, выданное после этой даты, не позволяет создать такое исключение.

Если объект на момент введения правил юридически был жильём, нельзя получить льготу, сначала переведя его в нежилое назначение, а затем обратно в жилое.

Если объект уже использовался для Golden Visa по исключению €250 000 за смену назначения, при перепродаже другому инвестору та же льгота не передаётся. Новый покупатель должен выполнить применимые обычные условия.

Продажа инвестиционного объекта обычно прекращает право продавца на ВНЖ инвестора. Замена инвестиции требует соблюдения установленных условий и последовательности; проверьте их с адвокатом до продажи.

[4]

Проживание и сдача в аренду

Долгосрочная аренда жилья разрешена. Краткосрочная аренда и субаренда в рамках экономики совместного потребления, например Airbnb, по новым правилам запрещены. Объект по исключению за смену назначения также нельзя использовать как юридический адрес или филиал компании. Нарушение может привести к отзыву ВНЖ и административному штрафу €50 000.

Запрет краткосрочной аренды касается отношений, определённых статьёй 111 закона 4446/2016, независимо от бронирования через платформу или напрямую.

[1] [4]

Охраняемые здания: другое исключение €250 000

Этот вариант касается официально охраняемых объектов, а не любого старого здания. Полная реставрация или реконструкция должна завершиться к первому продлению ВНЖ; продажа до завершения запрещена. Это отдельное основание, которое не следует смешивать с переводом офисов в жильё.

Для охраняемых зданий также нужен один объект, без минимума 120 м². После первого использования льготы тот же сниженный порог нельзя просто передать следующему инвестору.

[1] [3] [4]

Что проверить до внесения задатка

• Право собственности, кадастровые сведения, юридические границы приобретаемого объекта и обременения.
• Исходное разрешение на строительство, законное прежнее назначение, актуальные планы и допустимость жилого использования.
• Разрешение на смену назначения или другой необходимый административный акт, его дату и техническое подтверждение инженера.
• Цену приобретения, подтверждения оплаты и документы нотариуса; использовался ли объект ранее для Golden Visa по сниженному порогу.
• Гражданство покупателя, его право на участие и документы для заявления, включая паспорт и страховку. Подходящее здание само по себе не означает, что заявитель соответствует требованиям.

[2] [4] [5]

Последовательность действий

1. До финансовых обязательств поручите греческому адвокату и инженеру оценить покупателя и конкретный объект.
2. Закрепите в условиях покупки законный путь перевода, объём работ, расходы и необходимые документы.
3. Завершите приобретение, требуемую оплату и законную смену назначения до подачи заявления инвестора.
4. Подайте заявление с предусмотренными доказательствами. Решение принимают компетентные органы Греции, а не продавец или агент.

[2]

ВНЖ и гражданство заявителя

Это пятилетний ВНЖ инвестора с возможностью продления, а не гражданство. Для продления нужно сохранять подходящую инвестицию и выполнять действующие условия; сам этот ВНЖ не предоставляет доступа к трудовой деятельности.

Циркуляр 1/2026 также подтверждает приостановку новых инвестиционных заявлений для граждан России и Беларуси. Гражданство и индивидуальные обстоятельства следует проверить до покупки с целью получения ВНЖ.

[1] [2] [4]

Официальные государственные источники Греции

Проверьте первоисточники. Официальные греческие правовые тексты и решения имеют приоритет над этим пояснением и его переводами.

1. Закон 5100/2024, статья 64 — пороги инвестиций, ограничения использования и охраняемые здания. Текст на сайте министерства. ↗
2. Государственный реестр MITOS — заявления при смене назначения, условия и технические документы. ↗
3. Государственный портал жилищной политики — два исключения €250 000 по всей Греции. ↗
4. Циркуляр министерства 1/2026 от 21 апреля 2026 года — разъяснения 5, 7, 9 и 22. Официальная публикация в Diavgeia. ↗
5. Совместное министерское решение 214926/2025, ΦΕΚ B 6014 — специальные подтверждающие документы. ↗