Golden Visa στην Ελλάδα

Ποιο όριο επένδυσης εφαρμόζεται;

Για τις δύο συνήθεις περιπτώσεις αγοράς απαιτείται ένα ακίνητο και τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων, εφόσον πρόκειται για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια. Το ελάχιστο αυτό δεν ορίζεται για αδόμητο γήπεδο χωρίς οικοδομική άδεια.

Ξεχωριστή δυνατότητα από 250.000 € προβλέπεται για επιλέξιμα διατηρητέα που χρειάζονται αποκατάσταση ή ανακατασκευή. Ισχύουν διαφορετικοί όροι ολοκλήρωσης και μεταβίβασης.

[1] [3]

Από γραφείο σε κατοικία: η περίπτωση των 250.000 €

1. Κρίσιμη είναι η νόμιμη χρήση. Γραφείο, κατάστημα ή άλλο μη οικιστικό ακίνητο μπορεί να ενταχθεί όταν οι κύριοι χώροι του μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικία. Μια απλή ανακαίνιση ή εμπορική ονομασία δεν αρκεί.
2. Ένα ακίνητο πρέπει να πληροί το όριο αξίας κτήσης των 250.000 €. Αγορά 180.000 € και ανακαίνιση 70.000 € δεν καλύπτουν από μόνες τους την απαίτηση αυτή για το τίμημα αγοράς. Φόροι, έξοδα και εργασίες χρειάζονται χωριστό προϋπολογισμό.
3. Η νόμιμη αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση άδειας διαμονής. Μπορεί να γίνει από τον πωλητή ή τον αγοραστή· επομένως είναι δυνατή η αγορά ήδη μετατραπείσας επιλέξιμης κατοικίας.
4. Η αλλαγή πρέπει να πληροί τους κανόνες που ισχύουν από τις 5 Απριλίου 2024. Η άδεια, η ενημέρωση ή αναθεώρηση φακέλου και η τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνουν τις απαιτούμενες ημερομηνίες. Παλαιότερες άδειες χρειάζονται την προβλεπόμενη μεταγενέστερη ενημέρωση ή αναθεώρηση.
5. Το ελάχιστο των 120 τ.μ. δεν εφαρμόζεται σε αυτή την περίπτωση. Μικρότερη κατοικία μπορεί να είναι επιλέξιμη, εφόσον πληρούνται όλοι οι άλλοι όροι.
6. Για βιομηχανικά κτίρια πρέπει επιπλέον να πιστοποιείται ότι για τουλάχιστον τα προηγούμενα πέντε έτη δεν υπήρχε εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία.

[1] [2] [4] [5]

Τι διευκρινίστηκε το 2026

Η μετατροπή γραφείου σε κατοικία πρέπει να αφορά επιλέξιμο ακίνητο ή έργο που υφίστατο κατά την έναρξη του πλαισίου του 2024. Νέα άδεια ανέγερσης μη οικιστικού κτιρίου που εκδόθηκε αργότερα δεν δημιουργεί αυτή την εξαίρεση.

Ακίνητο που ήταν νόμιμα κατοικία κατά την έναρξη του πλαισίου δεν μπορεί να υπαχθεί στην εξαίρεση αλλάζοντας πρώτα σε μη οικιστική χρήση και μετά ξανά σε κατοικία.

Αν το ακίνητο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για Golden Visa με την εξαίρεση αλλαγής χρήσης των 250.000 €, η μεταπώλησή του σε άλλον επενδυτή δεν μεταφέρει το ίδιο μειωμένο όριο. Ο νέος αγοραστής πρέπει να πληροί τις εφαρμοστέες συνήθεις προϋποθέσεις.

Η πώληση της επιλέξιμης επένδυσης συνήθως επιφέρει απώλεια της άδειας του πωλητή. Η αντικατάσταση της επένδυσης απαιτεί τήρηση των νόμιμων όρων και της σειράς ενεργειών· ζητήστε συμβουλή πριν πωλήσετε.

[4]

Κατοίκηση και εκμίσθωση

Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας επιτρέπεται. Η βραχυχρόνια εκμίσθωση και υπεκμίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως το Airbnb, απαγορεύονται με το νέο πλαίσιο. Το ακίνητο της εξαίρεσης αλλαγής χρήσης δεν μπορεί επίσης να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Παραβίαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση άδειας και διοικητικό πρόστιμο 50.000 €.

Η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης αφορά τις σχέσεις του άρθρου 111 ν. 4446/2016, είτε γίνονται μέσω πλατφόρμας είτε απευθείας.

[1] [4]

Διατηρητέα: διαφορετική εξαίρεση των 250.000 €

Αφορά επίσημα χαρακτηρισμένα διατηρητέα, όχι κάθε παλαιό κτίριο. Η πλήρης αποκατάσταση ή ανακατασκευή πρέπει να ολοκληρωθεί για την πρώτη ανανέωση· η μεταβίβαση πριν από την ολοκλήρωση απαγορεύεται. Δεν πρέπει να συγχέεται με την αλλαγή γραφείων σε κατοικίες.

Και η περίπτωση διατηρητέου αφορά ένα ακίνητο χωρίς ελάχιστο 120 τ.μ. Η ίδια εξαίρεση μειωμένου ορίου δεν μεταβιβάζεται απλώς στον επόμενο επενδυτή μετά την πρώτη χρήση της.

[1] [3] [4]

Τι να ελέγξετε πριν από προκαταβολή

• Τίτλους, κτηματολογικά στοιχεία, νομικά όρια του αποκτώμενου ακινήτου και τυχόν βάρη.
• Αρχική οικοδομική άδεια, νόμιμη προηγούμενη χρήση, ισχύοντα σχέδια και δυνατότητα χρήσης κατοικίας.
• Άδεια αλλαγής χρήσης ή άλλη απαιτούμενη διοικητική πράξη, ημερομηνία και τεχνική πιστοποίηση μηχανικού.
• Τίμημα κτήσης, αποδείξεις πληρωμής και συμβολαιογραφική βεβαίωση· τυχόν προηγούμενη χρήση του ακινήτου για Golden Visa μειωμένου ορίου.
• Ιθαγένεια, μεταναστευτική επιλεξιμότητα και δικαιολογητικά του αγοραστή, περιλαμβανομένων διαβατηρίου και ασφάλισης. Ένα επιλέξιμο κτίριο δεν αρκεί για να είναι επιλέξιμη η αίτηση.

[2] [4] [5]

Πρακτική σειρά ενεργειών

1. Πριν δεσμεύσετε χρήματα, αναθέστε σε Έλληνα δικηγόρο και μηχανικό την αξιολόγηση του αγοραστή και του συγκεκριμένου ακινήτου.
2. Επιβεβαιώστε στους όρους αγοράς τη νόμιμη διαδικασία μετατροπής, το αντικείμενο εργασιών, το κόστος και τα δικαιολογητικά.
3. Ολοκληρώστε την κτήση, την απαιτούμενη πληρωμή και τη νόμιμη αλλαγή χρήσης πριν καταθέσετε την αίτηση επενδυτή.
4. Υποβάλετε την αίτηση με τα προβλεπόμενα αποδεικτικά. Αποφασίζουν οι αρμόδιες ελληνικές αρχές, όχι ο πωλητής ή ο μεσίτης.

[2]

Άδεια διαμονής και ιθαγένεια

Πρόκειται για πενταετή άδεια διαμονής επενδυτή με δυνατότητα ανανέωσης, όχι για ιθαγένεια. Η ανανέωση εξαρτάται από τη διατήρηση της επιλέξιμης επένδυσης και των νόμιμων όρων· η άδεια αυτή δεν παρέχει πρόσβαση στην εργασία.

Η Εγκύκλιος 1/2026 επιβεβαιώνει επίσης την αναστολή νέων επενδυτικών αιτήσεων για πολίτες Ρωσίας και Λευκορωσίας. Η ιθαγένεια και οι ατομικές περιστάσεις πρέπει να αξιολογούνται πριν από αγορά με σκοπό την άδεια διαμονής.

[1] [2] [4]

Επίσημες κρατικές πηγές της Ελλάδας

Διαβάστε τις πρωτογενείς πηγές. Τα επίσημα ελληνικά νομικά κείμενα και οι αποφάσεις υπερισχύουν του ενημερωτικού οδηγού και των μεταφράσεών του.

1. Ν. 5100/2024, άρθρο 64 — όρια επένδυσης, περιορισμοί χρήσης και διατηρητέα. Κείμενο στον ιστότοπο του υπουργείου. ↗
2. Εθνικό Μητρώο MITOS — αιτήσεις αλλαγής χρήσης, προϋποθέσεις και τεχνικά δικαιολογητικά. ↗
3. Κρατική πύλη στεγαστικής πολιτικής — οι δύο εξαιρέσεις των 250.000 € σε όλη την Ελλάδα. ↗
4. Εγκύκλιος 1/2026 του υπουργείου, 21 Απριλίου 2026 — διευκρινίσεις 5, 7, 9 και 22. Επίσημη δημοσίευση στη Διαύγεια. ↗
5. ΚΥΑ 214926/2025, ΦΕΚ Β 6014 — ειδικά δικαιολογητικά. ↗