Golden Visa en Grèce

Quel seuil d’investissement s’applique ?

Pour ces deux voies d’achat ordinaires : un seul bien ; au moins 120 m² de surfaces principales pour un bien bâti ou doté d’un permis de construire. Ce minimum n’est pas fixé pour un terrain nu sans permis.

Une autre voie à partir de 250 000 € existe pour les immeubles classés admissibles nécessitant une restauration ou reconstruction. Les conditions d’achèvement et de revente diffèrent.

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Du bureau au logement : la voie à 250 000 €

1. L’usage légal compte. Un bureau, un commerce ou un autre bien non résidentiel peut être admissible si ses espaces principaux deviennent légalement un logement. Une rénovation esthétique ou une appellation commerciale ne suffit pas.
2. Un seul bien doit atteindre le seuil d’acquisition de 250 000 €. Acheter à 180 000 € puis rénover pour 70 000 € ne satisfait pas en soi cette exigence de prix d’achat. Taxes, frais et travaux nécessitent un budget distinct.
3. Le changement légal d’usage doit être achevé avant la demande de séjour. Le vendeur ou l’acheteur peut le réaliser : l’acquéreur peut donc acheter un logement admissible déjà transformé.
4. La transformation doit respecter les règles applicables depuis le 5 avril 2024. Le permis, la mise à jour ou révision du dossier et le rapport technique de l’ingénieur établissent les dates requises. Un permis antérieur nécessite la mise à jour ou révision ultérieure prévue.
5. Le minimum de 120 m² ne s’applique pas ici. Un logement plus petit peut être admissible si toutes les autres conditions sont réunies.
6. Pour un bâtiment industriel, il faut aussi certifier qu’aucune activité industrielle n’y était installée et en fonctionnement pendant au moins les cinq années précédentes.

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Les précisions apportées en 2026

La transformation doit concerner un bien ou projet admissible existant à l’entrée en vigueur du cadre de 2024. Un nouveau permis de construction non résidentielle délivré ensuite ne permet pas de créer cette exception.

Un bien légalement résidentiel au début du cadre ne peut bénéficier de l’exception en passant à un usage non résidentiel, puis à nouveau résidentiel.

Si le bien a déjà permis l’obtention d’une Golden Visa au titre de l’exception de changement d’usage à 250 000 €, sa revente à un autre investisseur ne transmet pas ce seuil réduit. Le nouvel acheteur doit remplir les conditions ordinaires applicables.

Vendre l’investissement admissible met normalement fin au titre de l’investisseur vendeur. Un investissement de remplacement doit respecter les conditions et l’ordre prescrits ; demandez conseil avant de vendre.

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Habiter le bien ou le louer

La location résidentielle de longue durée est autorisée. Les locations et sous-locations de courte durée relevant de l’économie du partage, comme Airbnb, sont interdites dans le nouveau cadre. Un bien bénéficiant de cette exception ne peut pas non plus servir de siège ou de succursale d’entreprise. Une infraction peut entraîner le retrait du titre et une amende administrative de 50 000 €.

L’interdiction des locations courtes vise les situations définies à l’article 111 de la loi 4446/2016, qu’elles soient réservées sur une plateforme ou directement.

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Immeubles classés : une autre exception à 250 000 €

Cette voie concerne les biens officiellement classés, et non tout bâtiment ancien. La restauration ou reconstruction complète doit être achevée pour le premier renouvellement ; la cession avant achèvement est interdite. Cette voie se distingue de la conversion de bureaux.

La voie des immeubles classés concerne également un seul bien, sans minimum de 120 m². La même exception à seuil réduit ne peut simplement être transmise à l’investisseur suivant après sa première utilisation.

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À vérifier avant de verser un acompte

• Titre de propriété, cadastre, périmètre juridique du bien acheté et éventuelles charges.
• Permis de construire initial, usage légal antérieur, plans actuels et possibilité d’usage résidentiel.
• Autorisation de changement d’usage ou autre acte administratif requis, sa date et l’attestation technique de l’ingénieur.
• Prix d’acquisition, preuves de paiement et attestation notariale ; utilisation antérieure éventuelle du bien pour une Golden Visa à seuil réduit.
• Nationalité de l’acheteur, admissibilité au séjour et pièces de la demande, notamment passeport et assurance. Un immeuble admissible ne suffit pas à rendre une demande admissible.

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Les étapes pratiques

1. Avant tout engagement financier, faites évaluer l’acheteur et le bien précis par un avocat grec et un ingénieur.
2. Confirmez dans les conditions d’achat la procédure légale de conversion, les travaux, les coûts et les documents nécessaires.
3. Achevez l’acquisition, le paiement requis et le changement légal d’usage avant de déposer la demande d’investisseur.
4. Déposez la demande avec les justificatifs prescrits. La décision revient aux autorités grecques compétentes, pas au vendeur ou à l’agent.

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Titre de séjour et nationalité

Il s’agit d’un titre de séjour d’investisseur de cinq ans renouvelable, pas de la nationalité. Le renouvellement dépend du maintien de l’investissement admissible et du respect des conditions ; ce titre ne donne pas accès à l’emploi.

La circulaire 1/2026 confirme aussi la suspension des nouvelles demandes d’investisseurs russes et biélorusses. La nationalité et les circonstances personnelles doivent être examinées avant un achat destiné à obtenir un séjour.

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Sources officielles de l’État grec

Consultez les textes sources. Les textes juridiques et décisions officiels grecs priment sur ce guide explicatif et ses traductions.

1. Loi 5100/2024, article 64 — seuils, restrictions d’usage et immeubles classés. Texte hébergé par le ministère. ↗
2. Registre national MITOS — demandes pour changement d’usage, conditions et documents techniques. ↗
3. Portail gouvernemental du logement — les deux exceptions à 250 000 € dans toute la Grèce. ↗
4. Circulaire ministérielle 1/2026 du 21 avril 2026 — précisions 5, 7, 9 et 22. Publication officielle sur Diavgeia. ↗
5. Décision ministérielle conjointe 214926/2025, Journal officiel B 6014 — justificatifs spécifiques. ↗