Golden Visa ביוון

איזה סכום השקעה נדרש?

בשני מסלולי הרכישה הרגילים: נכס אחד ולפחות 120 מ״ר של שטחים עיקריים בנכס בנוי או בעל היתר בנייה. מינימום זה לא נקבע לקרקע לא בנויה ללא היתר בנייה.

קיים מסלול נפרד החל מ-250,000 € לנכסים מוכרזים לשימור הזקוקים לשיקום או לבנייה מחדש. חלים עליו תנאים שונים להשלמה ולמכירה.

[1] [3]

ממשרד לבית: מסלול 250,000 €

1. הייעוד החוקי קובע. משרד, חנות או נכס אחר שאינו למגורים עשויים להתאים כאשר שטחיהם העיקריים הופכים כדין למגורים. שיפוץ קוסמטי או כינוי שיווקי אינם מספיקים.
2. נכס אחד חייב לעמוד בסף רכישה של 250,000 €. רכישה ב-180,000 € ושיפוץ ב-70,000 € אינם כשלעצמם ממלאים דרישה זו למחיר הרכישה. למסים, אגרות ועבודות נדרש תקציב נפרד.
3. שינוי הייעוד החוקי חייב להסתיים לפני הגשת הבקשה להיתר שהייה. המוכר או הקונה יכולים לבצעו; לכן ניתן לרכוש דירה זכאית שכבר הוסבה.
4. ההסבה חייבת לעמוד בכללים החלים מ-5 באפריל 2024. ההיתר, עדכון או תיקון התיק והדוח הטכני של המהנדס מוכיחים את המועדים הנדרשים. היתרים קודמים מחייבים את העדכון או התיקון המאוחר הנדרש.
5. מינימום של 120 מ״ר אינו חל במסלול זה. גם דירה קטנה יותר עשויה להתאים אם כל יתר התנאים מתקיימים.
6. במבנים תעשייתיים יש לאשר בנוסף שלא הייתה בהם תעשייה מותקנת ופעילה במשך חמש השנים הקודמות לפחות.

[1] [2] [4] [5]

ההבהרות משנת 2026

הסבת משרד למגורים חייבת להתייחס לנכס או לפרויקט זכאי שכבר היה קיים בתחילת המסגרת של 2024. היתר חדש לבנייה שאינה למגורים, שניתן לאחר מועד זה, אינו מאפשר ליצור את החריג.

נכס שהיה חוקית למגורים בתחילת המסגרת אינו יכול לקבל את החריג באמצעות מעבר לשימוש שאינו למגורים ולאחר מכן חזרה למגורים.

לאחר שנכס כבר שימש לקבלת Golden Visa במסגרת חריג שינוי הייעוד של 250,000 €, מכירתו למשקיע אחר אינה מעבירה את הסף המופחת. הקונה החדש חייב לעמוד בתנאים הרגילים החלים.

מכירת ההשקעה הזכאית מסיימת בדרך כלל את היתר המשקיע של המוכר. השקעה חלופית מחייבת את התנאים וסדר הפעולות הקבועים; קבלו ייעוץ לפני המכירה.

[4]

מגורים בנכס והשכרתו

השכרה למגורים לטווח ארוך מותרת. השכרה והשכרת משנה לטווח קצר בכלכלת השיתוף, כגון Airbnb, אסורות במסגרת החדשה. נכס בחריג שינוי הייעוד גם אינו יכול לשמש כמשרד רשום או כסניף של חברה. הפרות עלולות להביא לביטול ההיתר ולקנס מנהלי של 50,000 €.

האיסור חל על השכרות קצרות כהגדרת סעיף 111 לחוק 4446/2016, בין אם הוזמנו בפלטפורמה ובין אם ישירות.

[1] [4]

מבנים לשימור: חריג נפרד של 250,000 €

המסלול מתייחס לנכסים שהוכרזו רשמית לשימור, ולא לכל בניין ישן. יש להשלים את השיקום או הבנייה מחדש במלואם לצורך החידוש הראשון; העברה לפני ההשלמה אסורה. אין לבלבל מסלול זה עם הסבת משרדים.

גם מסלול המבנים לשימור מתייחס לנכס אחד ללא מינימום של 120 מ״ר. לאחר השימוש הזכאי הראשון אי אפשר פשוט להעביר את אותו חריג בסף מופחת למשקיע הבא.

[1] [3] [4]

מה לבדוק לפני תשלום מקדמה

• זכויות הבעלות, רישומי הקדסטר, הגבולות המשפטיים של הנכס הנרכש ושעבודים אפשריים.
• היתר הבנייה המקורי, השימוש החוקי הקודם, התוכניות העדכניות והאם מותר שימוש למגורים.
• היתר שינוי הייעוד או האקט המנהלי הנדרש, תאריכו ואישור טכני של מהנדס.
• מחיר הרכישה, הוכחות התשלום ואישור נוטריוני; האם הנכס כבר שימש ל-Golden Visa בסף מופחת.
• אזרחות הקונה, זכאותו בתחום ההגירה ומסמכי הבקשה, לרבות דרכון וביטוח. נכס זכאי כשלעצמו אינו הופך בקשה לזכאית.

[2] [4] [5]

סדר הפעולות המעשי

1. לפני התחייבות כספית, בקשו מעורך דין יווני ומהנדס לבדוק את הקונה ואת הנכס המסוים.
2. הגדירו בתנאי הרכישה את מסלול ההסבה החוקי, היקף העבודה, העלויות והמסמכים הנדרשים.
3. השלימו את הרכישה, התשלום הנדרש ושינוי הייעוד החוקי לפני הגשת בקשת המשקיע.
4. הגישו את הבקשה עם הראיות הנדרשות. ההחלטה היא של הרשויות המוסמכות ביוון, לא של המוכר או המתווך.

[2]

היתר שהייה ואזרחות

זהו היתר שהייה למשקיע לחמש שנים הניתן לחידוש, ולא אזרחות. החידוש מותנה בהמשך החזקת ההשקעה הזכאית ובקיום התנאים; ההיתר עצמו אינו מקנה גישה לתעסוקה.

חוזר 1/2026 מאשר גם את השעיית הבקשות החדשות של משקיעים אזרחי רוסיה ובלארוס. יש לבדוק אזרחות ונסיבות אישיות לפני רכישה שמטרתה היתר שהייה.

[1] [2] [4]

מקורות רשמיים של ממשלת יוון

קראו את המקורות. הטקסטים המשפטיים וההחלטות הרשמיים ביוונית גוברים על מדריך הסבר זה ועל תרגומיו.

1. חוק 5100/2024, סעיף 64 — סכומי השקעה, מגבלות שימוש ומבנים לשימור. טקסט באתר המשרד. ↗
2. המרשם הלאומי MITOS — בקשות לשינוי ייעוד, תנאים ומסמכים טכניים. ↗
3. פורטל מדיניות הדיור הממשלתי — שני חריגי 250,000 € ברחבי יוון. ↗
4. חוזר המשרד 1/2026 מ-21 באפריל 2026 — הבהרות 5, 7, 9 ו-22. פרסום רשמי ב-Diavgeia. ↗
5. החלטה משותפת של השרים 214926/2025, רשומות B 6014 — מסמכים ייעודיים. ↗